¿Dónde estará el final de la caida?

Tinsa prevé que el precio de la vivienda caiga un 20% en 2009
Los pisos aumentan su abaratamiento al 10% en enero. -Los tasadores auguran que el año acabe con 1,5 millones de casas terminadas sin vender
ELPAÍS.com - Madrid - 10/02/2009

No hay semana sin la perceptiva estadística sobre el precio de la vivienda. Hoy, ha sido la sociedad tasadora Tinsa quien ha publicado su Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de enero que eleva al 10% la caída del precio de los pisos en los últimos doce meses. Además, de cara al futuro, la vivienda se abaratará más de un 20% al cierre de 2009 con un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes.

Volviendo a enero, el informe destaca que el mayor descenso ha tenido lugar en la costa mediterránea, con un 12,6%. En rueda de prensa, el director general de la tasadora, Luis Leirado, ha señalado que 2009 ya arrancó con un descenso de los precios del 10,1%. Se trata del primer descenso de dos dígitos registrado hasta ahora, que además es 1,3 puntos porcentuales superior al experimentado al cierre de 2008, del 8,8%.
La razón de estos descensos es la caída de la compraventa de viviendas, lo que también ha provocado una acumulación de 930.000 pisos en stock al término del pasado año. Tinsa prevé que esta bolsa de viviendas sin vender alcance el millón y medio de unidades en 2009, lo que continuará presionando a la baja los precios.
Leirado ha explicado en este sentido que a pesar de que se han ralentizado o paralizado muchas obras, todavía se siguen terminando mensualmente más del doble de viviendas de las que se venden. Según sus previsiones, en 2008 se terminaron 745.000 viviendas frente a las 287.000 vendidas, un desfase que se agrandará en 2009, a no ser que se produzca un ajuste "más severo" de la producción.
Para dar salida a este stock, los promotores presentaron ayer su enésima propuesta al Gobierno para reflotar el sector. Se trata de comercializar el stock de viviendas en la modalidad de alquiler con opción a compra; y que el Estado se haga cargo de una parte del dinero que los inquilinos desembolsarían, informa Luis Doncel.

ACUDE AL ACTO DE LA PLATAFORMA "AVE DENTRO"

EL HUEVO Y LA GALLINA, LOS BANQUEROS Y EL DINERO

Juan Torres López
Sistema Digital


Las entidades financieras españolas se han lanzado a una gran campaña de intoxicación para tratar de convencer a los ciudadanos de que los problemas de financiación que paralizan a la economía productiva española no son culpa suya.
Es posible que incluso alcancen su objetivo gracias a que controlan medios de comunicación y a que tienen en sus nóminas (de modo más o menos explícito) a numerosos académicos, periodistas y líderes de opinión. Pero no dicen la verdad.
Su discurso ahora se centra en afirmar que disminuyen el crédito porque no hay demanda suficiente o solvente y no porque sean los propios bancos quienes lo estén racionando por otras razones.
Empezaré por final. Es posible efectivamente que cada vez haya menos demanda solvente para financiación de la actividad productiva pero eso ocurre justamente porque la falta de financiación que han provocado los bancos está ahogando rápida y generalizadamente a los empresarios y a los consumidores.
No se trata de un juego para determinar qué es primero si el huevo o la gallina. Es algo mucho más importante y que puede resolverse objetiva y rigurosamente.
En primer lugar hay que recordar un hecho principal: la banca privada española (y detrás de ella las cajas de ahorros que se han dedicado a copiar su lógica financiera en lugar de estar al servicio de un modelo productivo sostenible y socialmente satisfactorio) ha provocado en los últimos años una burbuja financiera gigantesca que ahora mina su liquidez e incluso su solvencia.
Los datos son irrefutables.
De 2002 a 2008, ¡sí, solo seis años!, la cifra de crédito concedido por entidades financieras españolas ha pasado de 701.000 millones de euros a más de 1,838 billones de euros, lo que supone un incremento del 161%.
Y lo que es aún más exagerado: el 70% de ese incremento se dedicó a financiar el ladrillo, pues el crédito inmobiliario pasó de 347.000 millones a 1,1 billones de euros creciendo, por tanto, un 219%.
El resultado de esta expansión vertiginosa del crédito no ha podido ser otro que una pérdida de solvencia del sector financiero español (además de crear una burbuja inmobiliaria y una especialización perversa de nuestra actividad productiva).
Sería realmente un milagro inexplicable que las familias y las empresas españolas pasaran de soportar una deuda de 700.000 millones de créditos a otra de 1,8 billones en seis años sin que se afectara su fortaleza económica y su capacidad para hacer frente a los pagos. Y de hecho, lo que ha sucedido es que el volumen de créditos de dudoso cobro ha pasado en este periodo de suponer 9.000 millones de euros a 47.000 millones y que la solvencia de las entidades financieras ha comenzado a disminuir sin remedio. Así lo demuestra, por ejemplo, que el patrimonio neto de las entidades financieras representara el 12,3% del total del crédito en 2002 y el 9,5% en el segundo semestre de 2008.
En consecuencia, es una evidencia clamorosa que la primera causa de la situación actual de restricción crediticia y financiera es que ha explotado la burbuja creada por las entidades.
A ello hay que unir además que la banca y las cajas españolas se han contaminado, aunque no haya sido en la misma medida que las de otros países, por la difusión de la basura financiera que la banca estadounidense ha emitido por todo el planeta. No podía ser de otro modo en el entorno de globalización financiera en el que estamos. Y es algo que no se puede negar a la vista de tantas personas como están siendo las que pierden sus ahorros a causa de ello.
En conclusión, las entidades financieras españolas han sufrido y siguen sufriendo el mismo proceso de descapitalización que padece la banca internacional y que incluso puede llegar a calificarse de bancarrota en los casos de Estados Unidos y el Reino Unido, según reconoció en septiembre pasado el mismísimo Paul Volcker.
Es por eso que han reducido su oferta de crédito; sencillamente, porque todos los fondos que logran captar los utilizan para tratar de salvar sus balances, bien tapando la pérdida de valor, bien huyendo hacia delante adquiriendo nuevos activos.
Eso es lo que explica, por ejemplo, que los bancos españoles reciban docenas de miles de millones de euros en préstamos del banco central pero que los utilicen para depositarlos allí mismo mientras los sujetos económicos claman por recibir créditos.
Hace unos días, se conocía que el multiplicador monetario de la economía norteamericana era ya menor que uno. En román paladino eso significa que los bancos han dejado de desempeñar la función a la que teóricamente están llamados: en lugar de dar combustible, prácticamente roban el que hay en la economía.
Eso es lo que está pasando y lo demás es un gran engaño. Y por eso, mientras no se tomen medidas para poner fin a la causa de los males es imposible evitar que la economía se despeñe estrepitosamente.
Los gobiernos no pueden limitarse a dar más dinero a los bancos. El agujero que los banqueros han generado yéndose al casino con el dinero de los depositantes es gigantesco. Solo sería resoluble o a base de proporcionar a los bancos descapitalizados sumas impensables que generarían una deuda de volumen hasta ahora quizá desconocido, o imponiendo una especie de "corralito" mundial pero que de llevarse a cabo seguramente provocaría una respuesta en la calle inimaginable.
O se permite que el agujero siga aumentando o los gobiernos se hacen directamente con los resortes de la financiación para ponerla al servicio de empresarios y consumidores. Pero deben hacerlo directamente, sin el intermedio de los bancos y cajas, puesto que éstos están utilizando y utilizarán los recursos multimillonarios que se ponen en sus manos para disimular el desastre global que han producido.No hay más remedio. Discutir si fue antes el huevo o la gallina es gratuito. Hay que romper los huevos para hacer la tortilla.
Juan Torres López es catedrático de Economía Aplicada (Universidad de Sevilla). Su página web: http://www.juantorreslopez.com

SE EMPEÑAN, Y NOS QUIEREN AMARGAR AÚN MÁS EL AÑO 2009

¿HAN APRENDIDO ALGO?

Con la que está cayendo en el sector inmobiliario y sus repercusiones inevitables en las políticas urbanísticas, y nuestros gobernantes con responsabilidades en la gestión de la ciudad, siguen diciéndonos que este nuevo año podrán poner en marcha actuaciones diseñadas con la filosofía de la especulación más descarada y que además han generado un amplio rechazo social en la ciudad.
Nos referimos al proyecto del Plan de Ordenación Municipal y dentro de él a las propuestas de convenios con el ADIF para los terrenos ferroviarios y con DAVECON S.L. para la zona de las antiguas huertas en la Alameda del Júcar, cuyos objetivos son construir cientos y cientos de viviendas en unos suelos públicos situados en lugares estratégicos de la ciudad, que deberían destinarse a otros fines.
No quieren enterarse. Pretenden que se vuelva en el menor tiempo posible a la situación anterior. ¿Será eso posible?, ¿es deseable que se pudiera retornar a aquellos tiempos?.
De momento la mayor parte de las medidas adoptadas por nuestros gobernantes van dirigidas a ayudar a los bancos y grandes promotores por medio del dinero público, como sí fueran las víctimas y no los provocadores de la actual crisis. Pretenden caminar para atrás. Volver a la sobreproducción de viviendas, a la época del despilfarro, de la degradación de la ciudad, de la especulación con los espacios públicos que deberían servir para estructurar y articular una ciudad con mayores y mejores dotaciones públicas, con mayor calidad ambiental, compacta y alejada lo más posible de un mercado egoísta que se había venido imponiendo por encima de los intereses generales.
Ello, con la complicidad de los gestores municipales que lo único que vieron, fueron las grandes posibilidades que el urbanismo gestionado como sí de “fabricar churros” se tratara, (en palabras del ex Alcalde de Cuenca), les proporcionaba para conseguir ingresos dinerarios para solucionar a corto plazo los problemas de liquidez de la hacienda local y poder “hacer cosas" para ganar las próximas elecciones municipales.
No se quieren enterar de que ese modelo entró en una profunda crisis y que es necesario enfocar la gestión con otras perspectivas. No quieren asumir que la especulación urbanística no puede ni debe ser la forma de recaudar ingresos para los Ayuntamientos.
Es necesario retomar con fuerza la defensa de la ciudad compacta, de los espacios públicos, poner en marcha verdaderos programas de transporte colectivo frente a las dinámicas de más redes viarias para favorecer el crecimiento urbanístico especulativo, reformas legislativas para que las plusvalías urbanas sean públicas en su totalidad, entender de verdad la vivienda de protección pública como un derecho, desvinculándola completamente de contenidos mercantilistas.
Pero como no se quieren enterar y pretenden actuar como sí nada hubiera sucedido, será necesaria actividad social para que se enteren. Si no florece un movimiento social que les empuje hacia otras soluciones, seguirán en lo de siempre, de la mano de los que se han venido aprovechando de forma egoísta hasta ahora y que pretenden retornar a sus situaciones de privilegio.

Cuenca, 7 de enero de 2009

“URBANISMO CIUDADANO"

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NOTICIA APARECIDA EN "EL DIA DE CUENCA":

Proyectos municipales para 2009

"El Equipo de Gobierno del Ayuntamiento de Cuenca ha insistido en que este año se harán realidad muchos de los proyectos que llevan arrastrando muchos años de retraso en nuestra ciudad.

Entre estas iniciativas figura el desbloqueo del Plan Especial de Rehabilitación Integral (P.E.R.I) nº9 de los terrenos de Renfe y el convenio del Huertas del Serranía, sujetos ambos a la aprobación del Plan de Ordenación Municipal (POM), que también se vaticinó para 2009".

EL TRIBUNAL DE CUENTAS INFORMA SOBRE EL NUEVO P.O.M.

LO QUE DICE EL TRIBUNAL DE CUENTAS SOBRE LA ELABORACIÓN DEL NUEVO PLAN DE ORDENACIÓN MUNICIPAL

Se inicio con la tramitación de un expediente de contratación para la Revisión y Adaptación del Plan de Ordenación Municipal de Cuenca y la redacción de la cartografía necesaria.
El pliego de condiciones técnicas del contrato reguló de forma exhaustiva los trabajos a realizar para la cartografía, y las condiciones sobre las que se tiene que asentar la redacción de la revisión del Plan, limitándose a establecer de forma genérica que el documento a redactar contendrá las determinaciones adecuadas a su finalidad, conforme a la normativa estatal y autonómica que le eran aplicables.
En este sentido, no se han previsto por parte del Ayuntamiento actuaciones dirigidas a que no vuelvan a repetirse las deficiencias del POM de 1996 objeto de revisión, ni se ha fijado en los pliegos exigencias, comunes en otros Municipios para la contratación de trabajos similares, consistentes en la necesaria realización de una serie de estudios básicos dirigidos a una adecuada justificación de la nueva ordenación estructural del municipio, tales como:

- Estudio de población, que incluya las necesidades de desarrollo urbano con sus tendencias de crecimiento y usos actuales del suelo, necesario para que no se produzca de nuevo la incorrecta evaluación de este aspecto en el Plan vigente, evidenciada en el incremento del 72% en el número de viviendas previstas, que se corresponde con una previsión de aumento de la población de más de 43.000 habitantes, respecto de la inicialmente prevista, fijada en 25.ooo habitantes.
- Estudio sobre las previsiones de la totalidad del suelo y afectación a éste de las obras que se están ejecutando, para así fijar el modelo municipal de ocupación del territorio y determinar las zonas de crecimiento. Este aspecto cobra especial relevancia dado que el modelo de desarrollo urbanístico que resulta tras continuas reclasificaciones es radicalmente distinto al que se preveía en el Plan de 1996.
- Estudio o análisis que establezca la clasificación y calificación del suelo, para así justificar el modelo que se va a proponer, y que permita determinar el uso global mayoritario y la definición de las intensidades y densidades de edificación máximas para cada sector, y todo ello teniendo en cuenta que la mala previsión en la clasificación y en la calificación del suelo realizado en el POM de 1996, supuso que el suelo urbanizable no programado se desarrollara en mayor medida y con anterioridad al programado, y que si bien se consideraba el industrial como uso global mayoritario, tan solo se desarrollas el 28% de suelo previsto para ese uso. Esta mala previsión se ha puesto de manifiesto también, en la tipología de las viviendas prevista.
- Por último destacar que tampoco se exige un Estudio de Impacto Ambiental por parte del adjudicatario para su incorporación al Plan, o cualquier otro que pueda ser relevante para la configuración de la ciudad, tales como estudios hidrográficos, arqueológicos, etc.

El contrato se adjudicó el 13 de diciembre de 2002 por importe de 387.280 euros a la misma empresa que resultó adjudicataria del contrato de redacción del POM de 1996, fijándose un plazo total de ejecución de los trabajos de 9 meses, divididos en 6 plazos parciales, estableciéndose una vigencia del contrato de 2 años, pudiendo prorrogarse por mutuo acuerdo de las partes, hasta un máximo de 4 años incluidas prórrogas.

Al día de hoy, ( 20 de diciembre de 2008), no hay decisión sobre la aprobación del POM, y han transcurrido 6 años desde su adjudicación.

A pesar de ello, la nueva Corporación del PP, que debería hacer caso a este informe de fiscalización, mira para otro lado, como si lloviera.

¿Que tiene que suceder en Cuenca para que en el Ayuntamiento se imponga un poco de sensatez y de racionalidad?

UN DATO QUE DEBE TENERSE EN CUENTA PARA LA ELABORACIÓN DEL PLAN DE ORDENACION MUNICIPAL

Cuenca registra un total de 6.437 viviendas vacías
Según un dato extraído de un censo de 2001 del Instituto Nacional de Estadística (INE) hay 2.950 casas vacías, mientras que el servicio de aguas las eleva a casi 6.500 a día de hoy

PEDRO IG. TAURONI / LATRIBUNA DE CUENCA
Siempre se ha hablado de que hay un número desconocido de casas vacías en Cuenca y que es muy difícil calcular la cantidad exacta. Según datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de viviendas vacías en Cuenca capital es de 2.950, lo que la sitúa dentro de la comunidad curiosamente por encima de Guadalajara, cuando ésta alcanza una población de casi 78.000 habitantes. Sin embargo, a este número habría que restarle aquellas que están dentro del mercado ‘negro’ de los alquileres no declarados.

El problema estriba en que el dato estadístico es muy antiguo, concretamente de un censo hecho en 2001 y que se publicó tres años más tarde. Se tardó tanto en que viera la luz porque desde el Ministerio se quiso hacer público al mismo tiempo en papel y en la web. Por si fuera poco este tipo de estudios sólo se realiza cada diez años, por lo que habrá que esperar hasta 2011, siempre y cuando se haga otro, para obtener un dato fiable en relación a las casas vacías conquenses. Sin conocer qué depara el futuro es fácil pensar que cuando se hagan públicos los próximos datos la cifra se verá aumentada considerablemente.

Pero el servicio de aguas de Cuenca aporta un dato que se puede acercar más a la realidad. Durante el primer semestre de 2008 tanto en la capital como en las pedanías se han registrado 6.437 viviendas con el contador del agua a cero, es decir, no registran consumo alguno. Así, salvo que los moradores no gasten ni una sola gota de agua, es fácil pensar que en estas casas no vive nadie.

¿Llegará a cumplirse de verdad esta bajada de los precios?

De verdad que los precios de la vivienda nunca caen? Credit Suisse ve una bajada del 30%
Europa Press 12:23 - 9/12/2008

"Casi a diario un nuevo promotor se declara en bancarrota", advierte el analista Santiago López Díaz, quien firma el estudio de Credit Suisse 'Los precios inmobiliarios nunca caen. ¿De verdad?'. El informe de la entidad considera que los precios de la vivienda caerán un 30% en los próximos años y que la exposición de los bancos y cajas de ahorros españoles a los promotores inmobiliarios se eleva en la actualidad a unos 300.000 millones. Además, analiza otros aspectos como el alquiler.
El experto considera imposible predecir las eventuales pérdidas aparejadas a la exposición inmobiliaria del sistema financiero, pero incide en que además de las inversiones en primera residencia, hay que tener en cuenta las realizadas en tierras, parques industriales y propiedades comerciales, entre otras.
El precio de la vivienda caerá un 30%
Asimismo, considera que los precios de la vivienda caerán un 30% en los próximos años, dada la sobrevaloración persistente en el mercado, la subida del paro y el endurecimiento de las condiciones de concesión de créditos por parte de las entidades financieras en un entorno de subida de la morosidad.
Los precios de la vivienda "ya están cayendo, y en un porcentaje significativo", tal y como pone de manifiesto el desplome interanual del 40% en las ventas de viviendas de segunda mano, asegura la firma, que calcula un exceso de oferta de entre 1,5 y 2 millones de unidades.
"Estamos justo en el principio de un largo descenso en los precios, tanto a través de un fuerte ajuste en un corto periodo de tiempo, como mediante un ajuste durante un plazo relativamente dilatado con un ajuste significativo en términos reales", pronostica Credit Suisse.
Obstáculos para comprar
La firma incide además en que la demanda de vivienda encuentra actualmente obstáculos para comprar, dado que las condiciones financieras han cambiado a raíz de la crisis originada por las hipotecas 'subprime' en Estados Unidos, y ahora es más difícil entrar en el mercado.
Hasta hace un año, recalca, el porcentaje de financiación hasta el 80% del precio de la vivienda era el procedimiento habitual, mientras que ahora, con la subida de la morosidad y un entorno de bajada de tipos, los bancos no están dispuestos a ofrecer una proporción tan alta de financiación.
La idea de que los precios de la vivienda en España resistirían debido a que los propetarios prefieren no desprenderse de las casas en periodos bajistas se basa en "tradicionales malentendidos" sobre la formación de precios que suelen provocar burbujas de precios de vez en cuando, sostiene Credit Suisse.
¿Alquilar es tirar el dinero?
Concretamente, afirma que pese a la creencia de algunos compradores de que un entorno de bajos tipos de interés hace más barato comprar una casa, la mayoría de las hipotecas en España son a tipo variable, y la carga de la deuda no se reduce con el paso del tiempo, sobre todo en el caso de las hipotecas a muy largo plazo.
También advierte de que aunque los ayuntamientos controlen la mayoría del suelo de uso residencial, los precios no pueden subir infinitamente, tal y como demuestra la experiencia en Nueva York y Tokio, ciudades desarrolladas en un espacio limitado en las que los precios acabaron cayendo.
No obstante, Credit Suisse reconoce que la falta de un mercado de alquiler, contar con una de las tasas más elevadas del mundo en cuanto a hogares en propiedad, y el control del suelo por parte de los municipios podrían explicar cierta resistencia de los precios de la vivienda.
La firma desmonta otros "mitos" sobre la vivienda en España, como que alquilar es "tirar el dinero", al indicar que la compra no es una inversión "financieramente eficiente", y destaca el componente "emocional" que define la toma de decisiones en ambos casos.